长租公寓ABS已有四家，下一个花落谁家？

正文

请到「今天看啥」查看全文

02

魔方公寓、自如ABS、新派、保利产品对比

目前长租公寓市场上，仅有魔方公寓、自如、新派、保利对其经营产品进行了证券化，同时前两者与后者的ABS产品又有质的不同。 魔方、自如的ABS产品可看做商业抵押贷款，为一种债券，而新派、保利最近设立的REITs则可直接看做一种股票 ，因此接下来将自如、魔方的证券化产品与新派的进行分开对比。

• 首先从发行时间来看，魔方发行了中国长租公寓的第一只ABS产品，为首个吃螃蟹的企业，早于自如7个月。

• 而从发行规模来看，自如则更胜一筹，发行规模达到5亿，较魔方多出1.5亿，当然这也与企业自身的规模直接相关， 17年8月份在全国北京、上海、深圳、杭州、南京五城累计居住的自如客数量已经超过100万人，累计管理房源数量40万间，而魔方公寓17年管理的房间数则还不到10万间。

• 融资成本来看，魔方要略逊于自如，二者差异主要在于ABS的交易结构上。虽然魔方的优先级发行利率最低达到了4.8%，低于自如，但是实际成本粗略估计在8%以上，而自如ABS的实际成本则为6%左右，这在介绍两家ABS产品发行方式上会有解释。

新派公寓和保利地产此次设立的证券化产品最大的特点在于，它们是权益类的REITs产品，最接近国外的长租公寓REITs模式 ，新派公寓证券化产品全称为“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，在10月11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿，保利则联合中联前源设立了”中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，拟发行金额达到50亿，这也是创下当然长租公寓类REITs产品发行金额的新高。但当前两类产品尚未发行，因此公开资料较少，其他资料还有待挖掘，不过作为国内先行设立的权益类长租公寓REITs，新派公寓和保利地产本次的证券化产品无疑将为长租公寓运营企业启到非常重要的示范作用，意义重大。

03

魔方保守，自如、保利创新，新派经验老道

来讲ABS性质比较相似的魔方和自如，具体来看，魔方公寓的ABS产品最为传统，交易结构与房企一般的CMBS产品非常相似。 典型的双SPV结构，底层资产为魔方公寓在北京、上海、南京、广州、杭州、苏州、深圳、武汉8城市4014间公寓的收益权，同时要求公寓的出租率未来三年保持在95%以上，这对于企业经营要求较高，因此在构建该资产池时，魔方也不得不采取对未来租金进行差额补足的措施。然后再设立基础资产——单一资金信托，向魔方发放贷款使得底层资产形成稳定、可持续的现金流，并对资产起到了破产隔离作用，在形成基础资产后，企业除了用租金收入来偿还本息外，还将应收账款质押，并请来中合进行担保，内外部增信工作完成，最终再设立第二个SPV——魔方公寓信托收益权资产支持专项计划，整个交易架构搭建完成后，向投资者发行债券获得资金，再购买SPV1项目——单一资金信托的受益权，通过SPV1信托的分配受益来付给投资者本金及收益。 整个流程下来，魔方ABS的发行利率最低为4.8%，但考虑到增信措施中的差额补足、中合的担保费用、券商的服务费用，该项目的实际融资利率则在8%以上，融资成本相对较高。

请到「今天看啥」查看全文