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现场提问：我注意到公司有两个变化，一是土地风格的变化，上半年数据显示公司拿土地的建筑面积和金额都比较大，这是不是显示在目前规模竞赛大局面下，公司是不是想在过去的基础上做得更积极一点？
张旭：
过去这么多年，我们在获取土地方面都是抱着非常谨慎、严谨的态度。今年上半年获取土地的总量还是控制在一定的规模，1-7月份总共获取了1524万平方米，而且我们的权益地价付了1199亿元，和我们的销售比例控制得非常好的范围内。
但是这几年地价非常高，我们获取土地的方式一直坚持理性、持续投资之外，坚持和更多的合作方去合作，包括城中村的改造，旧城改造，还有其它二手土地的合作。
现在我们也开始有一些资产包的获取，这样能够获取更多的土地，确保将来在获取土地成本上才有优势。我们今年获取土地的价格和去年获取土地的价格基本上持平，获取土地有更多的渠道和方案，确保未来两到三年可持续发展和增长。
现场提问：第一是关于新开工的问题，上半年的新开工和去年持平，这个新开工的节奏能不能支持我们下半年或者明年的销售的增长？
孙嘉：
我先回答您第一个问题，大家都很关心，看到我们今年上半年开工面积增长的跟去年基本上是持平，事实上我们今年全年准备可以销售的面积有3958万平方米。我们现在所有的项目从拿地到开工、到开盘，平均的时间是9个月。我们年初规划到年底有多少开工面积是算不准的，所以我们也不预测，我们随行就市，如果有需求我们就开工多一些，我们也没有办法规划全年开工面积。但我们现在有的数字是已开工的面积足够今年下半年和明年销售的，我们今年下半年还会有3248亿的货值，可以满足今年全年销售。
可以告诉大家，我们现在整个货值也可以保证未来2到3年的销售，这个还是很充足的，这是回答你关于开工面积的问题。
现场提问：管理层您好，我有两个问题想问一下，一个是开发物业的问题，我们看见同行的增长率也都蛮快，尤其是明年的销售目标都定得蛮高的，他们都是用今年的新开工来准备，公司如果今年下半年的可售资源在3000多亿，明年的可售资源大概是在什么样的水平？
另外一个问题是，过去两年万科的销售增长都很高，在去年大家预期万科的销售增长没有很快的时候，它的增长也很快，今年也是增长很快，如果回头看整家公司在这么快的增长速度以后，在未来的一到两年会不会放慢一些，练一下内功，看一下交付的标准，看一下会不会增长过快，然后为公司定下长远的指标？
郁亮：
这是两个非常好的问题，很多同行有不同做法，万科的做法跟别人很不一样，我们特别不相信一件事情就是规划，我们特别不相信人生有规划，我们不相信公司应该有规划，所以我们对虎爸虎妈教育是深恶痛绝的，难道父母规定好你未来前景应该是怎么样的吗？公司难道由我们规定未来会怎么样吗？
因为你要做什么事情，需要很多内因外因加在一块，比如说我们并不知道宏观调控政策是怎么变化，几时会实施，我们这么多年下来，万科都不是用计划规划的方法来运作的，我们认为一定要把公司每项工作做好，每个业务都发展好，离不开几样东西。
第一是本身这个业务的发展前景，没有发展前景很难做下去。第二，有人愿意干这个事，如果没人愿意干也不行，所以要有好的机制。
今天万科在合伙人机制底下，我们这方面就把大家的积极性给焕发出来了，每个人都想尽心尽力地把事情做好，把自己的每份工作做好，这样就能做得长远。
我们今年的目标都不设定，怎么会设定明年的目标呢？所以我也很佩服同行，今年还没完成，明年的目标就设好了，万一卖不掉怎么样？成了库存了。所以万科始终是随行就市，我们手里的资源是不多不少，够三年左右开发。
我们行业不管怎么样来到白银时代了，这个白银时代的就是大的发展商占比越来越大，这并不是好事情，如果说这个行业机会很多的话，什么人都可以赚到钱，现在机会不太多了，只有特别好的才能赚到钱，所以这个行业正好是一个转型的标记开始了，不是说我们这个行业还是谁都可以赚到钱的时候。
在这种情况下，每个发展商要做的事情是，不能只是在过去核心的业务方面全力投入资源和精力，应该想一想未来5年、未来10年有什么可以支持你下一步发展，而且原来的模式下去，我觉得10万亿的规模能够做到多少亿呢，再增长多少呢，每个发展商占比多少合适呢？当然就像人类跳高一样，永远可以跳得更高，但是如果没有弹簧腿的话，也就这样子了，能高一点而已。
所以在这个阶段每个发展商必须琢磨的一件事情是，你的未来的新的动能在哪里，你必须为未来做些准备，所以万科在这方面考虑，而不是过多地把精力百分之百地聚焦在销售规模这一方面。
比如说行业里面最大问题，今天是解决普通居住问题，这是行业最大的任务。去年所提出来的房子是用来住的，不是用来炒的概念，大家去深入理解它的时候就理解，我们不只是说房地产的销售作为唯一的工具，我们从过去把房地产开发业务当做是拉动经济增长的重要工具，今天它也把这个行业最主要的任务回归到不是拉动经济增长，而是解决普通人的居住问题，促进社会的公平，更有效地发展。
而这个时候我们只做开发的话，不是解决全部的普通人的居住问题，就叫租售并举，就像轨道物业等等，这都是我们所讨论的内容。甚至能不能在房子里面，为普通人盖好房子，不只是住宅，也需要养老服务的空间，也需要教育的空间等等，这些东西都是我们行业所欠缺的，包括这个行业越来越多的存量房，而存量房市场里面一定会带来很多机会，比如装修、二次装修的机会，我觉得空间很大，但是不再简单是以开发为唯一重要的东西。
所以基于这样的考虑，万科未来得增长目标，我觉得我们也是一样，我们还是让它自然规范生长。
但是有一条我觉得你提的特别好，我们一定要练内功。万科今天的管控模式已经过渡到一个合伙人管理时代，把公司当做自己的事来对待，这是最大的转变，从“我要你做”变成“我自己想做”。
我们可以看到过去几年，我们整个业务尽管有很大的外部的干扰，但是我们业务还是稳步地前进，这主要在于我们的合伙人机制已经在万科内部深入人心，开始逐步显示出效果了，这一点来说万科未来的增长，靠合伙人机制，借助这个行业仍然有的发展空间，我觉得万科未来的增长还是可期待的。但是我们不会跟别人去比较。
现场提问：广信这个资产包，公司的管理层能说一点吗？说里面有大量的拆迁和不确定因素，这方面也想多了解一下，因为这个资产包毕竟是很多钱的，有五六百亿。
郁亮：
关于广信这个资产包，这个问题当然很复杂，估计官司都有好几百个，这个事情确实很复杂，因为涉及的项目不只是上面说的200多万平方米的项目，这200多万平方米只是一个比较明确的项目，它总共有20多个项目，有各种各样不同的情况。
但是这个项目其实非常关键，就像你做旧改也很复杂一样，这个就相当于一个旧改项目，我们任何旧改项目都会遇到拆迁问题、诉讼问题等等，有众多的历史遗留问题，因为时间比较长。
但是我想这个资产是值得的，因为在广州这样的国家级的核心城市，我们也希望能够在广州成为数一数二的发展商，所以在这一块，借着这个机会，我们才有可能成为广州第一的发展商，这是我们的目标。
当然我们这件事情也不会只是我们一家来做，我们也会找合作方一起来做，确实这里面涉及的事情比较复杂，我们会发挥各自的优势，比如说我们会找一些本地的发展商做一些配合，做一些他们可以帮我们做的事情。所以我觉得广信资产包在未来几年会陆续释放出它的价值。
现场提问：当我们在拿广信这个资产包的时候，中国民营房企里面也诞生了一个很大的兼并收购，就是万达的资产收购，我们之前也跟万达进行过万万的合作，当时我们有没有考虑过它的资产，为什么这次没有参与？
郁亮：
关于万达的事情，确实两年之前我们跟万达是谈过合作的，具体来说某些商业条款没达成一致，所以没谈拢，这个原因不便说，因为商业谈判有很多机密是没必要对外公布的。但是我想未来通过整合资源的方式获得发展机会，我们还会继续这么做。
现场提问：去年万科在香港参与了很多土地投标，今年参与得很少，放慢在香港拿地节奏的原因是什么？未来有没有计划继续在香港拿地？
郁亮：
我们对香港始终是看好的。万科在香港发展有二十多年的时间，所以会一直持续关注香港的机会和市场。
