2018年三季度，中央政策面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，行业销售仍保持了稳健增长，且新开工、购地增速继续攀高，房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异，一线触底回升，二线整体稳定中分化，三四线热度维持，项目去化降温现象也变得更为普遍，土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。
在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响，房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生，一系列问题留待市场给出真正的答案……
政策：调控维持长期化、常态化格局
房产税出台不会太快
三季度，中央政策层面似乎步入“空窗期”，主要还是加强市场监管，整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极，央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过，企业资金监管依旧严苛，中小房企再陷融资难的困境，信贷政策似有矫枉过正之嫌。棚改货币化安置有所调整，房价上涨压力大的城市将阶段性退出，其对三四线城市房地产市场影响还要结合具体城市的经济基本面、市场周期做综合研判，片面解读为釜底抽薪有失偏颇。重点聚焦各线城市，本轮调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时，武汉、南宁等市局部松绑限价，但仅是个案并不具备普遍意义，更难以说明调控政策实质性转向。
1.1 多省市跟进整顿房地产市场秩序，市场监管力度有望持续加强
住建部接连公布两批次违法违规房地产开发企业和中介机构名单，涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，着力打击违法违规行为。
随后，多省市纷纷予以跟进，全面开展整治房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房以及房地产开发企业违法违规行为。而在加大执法检查力度的同时，部分城市还出台了惩罚机制，相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等措施。
我们认为市场监管力度有望持续加强，预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序，尤其是那些房价上涨压力大的城市，跟进开展整治行动的可能性更高。一方面，有利于规范房地产市场交易秩序；另一方面，进一步遏制投机炒房，合理引导市场预期，促进供求关系平衡。
1.2 货币政策中性偏积极，信贷对购房者影响相对开发企业较小
（略）
1.3 分类推进棚改货币化安置，短期对三四线市场影响程度有限
（略）
1.4 部分城市实际执行中放松“限价”但不代表调控实质性转向
调控政策主基调未变，四限政策依旧从紧执行，部分城市继续加码调控。具体而言，部分城市限购政策再升级，上海、深圳等市将企业纳入限购范围，进一步规范乃至禁止企业购买商品房，意在查漏堵缺、严堵政策监管漏洞。以上海为例，企业购买商品房需同时满足设立年限满5年，累计缴纳税款达100万元，职工人数超10人等多方面条件，深圳更是全面禁止企业购买商品房。限贷政策依旧严苛，四川省在全省范围内执行限贷新政，除甘孜州、阿坝州和凉山州首付比例略低之外，首套房25%，二套房40%。省内其他三四线城市全部调升首付比例，首套房30%，二套房50%，限贷标准堪比合肥、南昌这类二线城市。在打击投资、投机性需求的同时，难免会抑制正常的刚需以及改善性换房需求，楼市成交量或将步入下行通道。与此同时，北京出台史上最严公积金贷款政策，执行认房又认贷，首付比例看齐商贷；贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元；京外购房提权公积金仅限户籍地和所在省会城市，并延长进城务工人员销户提取年限，男满55岁，女满50岁。济南、南昌等市严控预售证审批，严格限定房价涨幅、装修标准等，禁止毛坯改精装变相涨价。
