正文
中国的外汇储备目前已经3万亿了。如果不保外汇储备量，麻烦就更大。汇率不用保，该贬就贬，贬值反而有利于中国出口。贬到一定时候，美国就会着急，所以只要保外汇储备量就行。我们算了一下，美元的指数最高会到110，到了110以后就自动回落，而且是一直的回落状态。美国和全世界都着急了，因为所有货币对美元都贬值。最多到110，现在是103，顶不住。我们估计人民币对美金会贬到1:7.15。如果真要贬到1:7.3，美国就急了。所以保外汇储备是对的。再说人民币的贬值是美元加息引起的，管它干嘛。
如果要保汇率，那就得消耗外汇储备，需要不断买才能把汇价稳住。这反而会给特朗普口实，中国操纵汇率。既然2015年8月11日汇率改革完成，汇率由外部的供求关系决定。所以2017年在稳外汇问题上基本已经定下来，是保外汇储备量，而不保汇率。既然汇价保不住，那么外汇储备量就要保证在3万亿以上，这对中国有好处。
稳的第二件事是稳外汇，就是稳外汇储备量，方向基本已经清晰了，只是企业一时适应不了。针对人民币贬值，大家应该有思想准备。
3、稳定资产价格。
稳定资产价格也叫抑制资产泡沫，是一个问题的两种提法。我们的资产价格主要包括两种，一个是股价，一个是房价。CPI是消费价格，PPI是工业品价格。股价和房价是资产价格。稳定资产价格就是我们所讲的抑制资产泡沫，资产价格不能涨的太快。2017年稳定资产价格的重点不是股价。股价在2017年不会出现太大的上升，因为2015年发生股灾，被打了一巴掌，还没忘记疼。股市要上的时候，保险资金入市，刚进来就被挟制住了。全世界的保险资金都可以进入股市，而且很正常。巴菲特炒股票的关键就是因为他下面的一家保险公司。险资进入股市可以做长期投资，所以稳赚不赔。
保险资金实际上没有成本，所以保险资金进入股市是对的。但是中国的框架没制定好，是短进短出，成了炒股票，因此决策层就有点紧张。证监会之所以对这件事反应这么强烈就是因为，2015的这场股灾实际上是银行资金场外配资进场。险资一旦被弄住，股市泡沫在2017年就不会爆发。这样一来，市场泡沫就不在股市，因为股价不可能涨得太多。
因此2017年稳定资产价格的重点是房市。
评价房地产泡沫有一个重要指标。大家买房子有三种目的。第一是为了住，叫刚性需求；第二是为了投资，以后收房租，叫投资性需求；第三是为了炒房价，叫投机性需求。买房子分三种需求，刚性需求、投资性需求和投机性需求。这三种需求在购房系统的比例就反映房价的泡沫大不大。2007年以前，75%的买房是刚性需求。去年10月份以后，情况发生了变化，75%的买房是投资型需求和投机性需求。既然买房不是为了住，最后就可能会产生巨大泡沫。房子的泡沫大不大主要取决于供求关系，即房子的供给不能超过刚性需求，一旦超过刚性需求就说明泡沫产生了。一旦泡沫被刺破，麻烦就比较大。
其中的关键就是对供求关系的判断，即房子的供给和刚性需求的关系，
因为房子是用来住的不是用来炒的。
房子之所以有投资和投机价值就是因为它能住。如果房子一旦多到大家不愿意住的时候，泡沫就破了。现在中国一线城市投资或投机占的比例到了75%，这说明泡沫正在形成。因此必须要防止泡沫继续吹大，但是这个泡沫又不能刺破，因为一旦刺破就不得了。现在的房地产跟我们整个经济紧紧地联系在一起。有人说房地产绑架了中国经济。这句话难听了一点，但是可以用紧紧连在一起来形容。
从五个方面可以说明经济和房子连在一起：
第一是经济增长。
现在每年经济增长的20%多是房地产贡献的。房地产一旦出问题就真不得了。
第二是金融风险。
房地产是杠杆率最高的产业。现在105家房地产上市企业的负债率是四万多亿人民币，恒大的负债率是98%。如果房地产出事就会转变为金融危机。
第三是就业。
房地产背后是建筑业和建材业，而建筑建材是劳动密集型产业。房地产一旦出问题，就业就会受到影响。
第四是地方财政。
现在好多地方政府已经不是税收财政，而是土地财政，靠卖地而生存。房地产一旦出问题，地方财政就会出事。
第五是全体老百姓。
房价跌就等于人民的财富缩水。中国老百姓一生的主要财富表现为房子，房价波动涉及到所有人。
以上五个方面说明房地产和中国经济是连在一起的。
一方面是泡沫不能继续吹大，另一方面又不能刺破。在这中间要形成一个平衡点，难度比较大。
我们现在老关注日本的经验和教训。日本房地产泡沫形成在1985年，在1990年被刺破。1988年和1987年，我在日本待了两年。1990年泡沫破了以后，我又待了半年。我亲身经历过日本的房地产泡沫被刺破的场景，到现在为止还走不出来。
日本之所以短期内形成房产泡沫，第一
是因为信贷宽松。
从1985年开始，日本完成工业化和城市化，钱多了不知该往哪里投资。这个时候银行就找有钱人，你们买房子、买地、买不动产就抵押在我们银行，我们银行按抵押资产的70%放贷。于是所有人都开始不断放大自己的财富。买房买地之后抵押给银行，拿到70%贷款就再买房子。这种买房子的行为不是为了住，而是为了投资、投机的需求。拉动房子需求的是信贷宽松。
第二个原因是外资。
美国在1985年强迫日本签订广场协议，广场协议就是美国剪日本的羊毛。广场协议里面的重要一条就是，日本保证日元在未来五年内每年升值5%。因此大量外资拥入日本，每年什么事不干就有百分五的收入。这些资金进来之后只买房子买地。外资大量的买房买地又把这种投资和投机的需求拉起来。这两大力量拉动了住房需求。日本这个时候只好修改建筑法。日本的建筑法规定：不能把旧房子炸掉盖新房子，尤其是东京、大阪这些城市。当时为了满足住房需求就修改了建筑法。建筑法修改以后，大量房子供给就出来。拉动房子的两大需求不是刚性需求，但是大量房子确实被供给出来。
到1989年的时候，日本精英们就发现要出事。他们建议日本决策层应该赶快收紧信贷。日本先收紧了信贷，但没想到却把股市的泡沫刺破，大量上市公司亏损甚至破产。上市公司一亏损破产就要卖房子。就像中国最近的上市公司一样卖房子，卖不动产。紧接着外资要撤走，因为1990年的升值预期到了。外资要走了所以也卖房子，外资大量抛售不动产。这个时候不知道谁出了个馊主意，日本实行房产税，即房子多的人得交税。于是个人也开始卖房子了。
上市公司、个人、外资全部都卖房子，房子的供给超过了刚性需求，所以泡沫被刺破了。
决策层对房产税一直很谨慎，因为这是个双刃剑，有可能把泡沫刺破。但是有人不知道轻重缓急不断地喊，所以政府一直在摇摆。日本就是因为房地产税把泡沫刺破的。我们会不会呢？
北京现在的供求关系发生重大变化，还有多少刚性需求？我们对北京户籍人口做过调查，每家平均有四套房。如果一起卖房子会是什么格局？房产税为什么迟迟不出台？因为有日本的前车之鉴，而且我们现在不知道房子超出刚需多少。一旦出台房产税，大家就要卖房子。企业、个人都卖房子，很可能会远远超过刚性需求，泡沫就会被刺破，后果不堪设想。我们现在资产泡沫的重点是房地产。
房地产泡沫不能刺破，也不能继续吹大。
我最近和清华的一个学生瞎聊天。我说：你小子不好好学习，天天晃荡，出去以后怎么办？你的收入还不够买房子，怎么行？他说：老师您错了，我有房子。我爷爷奶奶死了，房子就给我，差不多有200平方米。我爸妈一死，房子还是我的。他们跟我们这代人不一样，他们可以继承财产，不用去买房子，因此他们不想这个问题。到了这个阶段，房子的供给得多大？所以我们很担心。如果供给继续拉大，到那时候供给太超过刚性需求，麻烦就挺大的。
现在挺矛盾的，一方面不能继续吹大泡沫，另一方面刺破泡沫又不行，是一个挺艰难的选择。
没办法只好限购限贷，这是唯一的办法。
限购限贷限的对象都是买三、四套房子的人。按规定北京户籍可以买两套房子，再买就证明不是为了住，而是为了投资和投机。如果把这种需求拉起来就不得了。
开发商讲：既然大家买房子，那政府就大量批地吧。如果每家都是五套房子，泡沫破了谁负责？开发商把钱赚跑了，老百姓怎么办？所以还得想办法限制投资和投机性需求，只好限购限贷。但是很难限，因为中国人已经没有底线，比如离婚买房子。婚姻多神圣，怎么可以为了买房子而随便离婚。现在为了买房子什么都不顾。
我在杭州就见过很多因为买房子而离婚的。那些人已经有两套，还想再买，只有离婚。人们在这个条件下是控制不住的，这个利益导向是必然的。就像股市已经不敢进了，但是照进不误，只有一巴掌打过来才清醒。但是房子不能打这一巴掌，一打就出事。股市打一巴掌可以，但是房市不行。泡沫不敢刺破，一旦刺破谁都受不了，没办法只好磨。让别的产业渐渐代替房地产业，淡化房地产在整个经济中的地位和作用，慢慢实现一种软着陆。
我估计，2017年的重中之重是稳定资产价格，重点将是稳定房价，不是股价。房价要稳定，既不能把泡沫撕破，也不能继续把泡沫扩大。因此唯一的办法就是限购限贷，追究地方责任。
因为谁都清楚这个问题不好处理。准备用五年时间完成房地产的软着陆，即2016年到2020年，泡沫没刺破而且又平稳下来。这实际上就是给房地产五年的调整期。我跟许多地产商讲：别拿地了，能撤就撤，价格一旦好就卖。现在不是买的时候，而是卖的时候。谁都知道这个数字总有一天会显现出来，超过了刚性需求，麻烦就比较大一点。
